Küresel salgında AVM’ler dosyası I: AVM ekonomisi 

Büyük alışveriş merkezleri (yaygın adıyla AVM) bir kavram olarak 5 bin metrekare üstünde kiralanabilir alan, en az 15 bağımsız bölüm, tek elden ve ortak yönetim anlayışı ile sinerji yaratan organize alışveriş alanları olarak tanımlanıyor. Gündelik hayata baktığımızda 2000’li yıllarla beraber bu ‘sinerji’ ortamları Türkiye’de gitgide yaygınlaşmaya başladı. Öyle ki sadece alışveriş için gidilen yerler dışında ortak alanlar, çocuk oyun alanları, sinemalar gibi eklentileriyle insanların vakit geçirmek için yolunu düşürdükleri yerler haline geldiler. Kısa süre öncesine kadar alışveriş merkezlerinde konserler düzenleniyor, yazarlar imza kampanyalarını bu mekanlarda gerçekleştiriyor, ortak alanlarda söyleşiler, çocuklar için özel gösteriler dahi düzenleniyordu. Bu durumun Covid-19 küresel salgını sonrası ne denli eski haline dönebileceği ise şimdilik belirsiz.

Türkiye Covid-19 salgını nedeniyle getirilen kısıtlamalarda ilk normalleşme adımlarını 11 Mayıs’ta attı. Buna göre berber, kuaför ve güzellik salonları ile 21 Mart’ta kapılarını kapatan AVM’lere, gerekli temizlik koşullarının sağlanması şartıyla yeniden açılma izni verildi. Normalleşmenin ikinci adımı ise 1 Haziran’daydı. Böylece daha önce kapalı olan restoran ve kafeler de dahil birçok hizmete yeniden erişim sağlandı. Hatta birçok kentte restoranlar, kafeler, park ve sahiller erişime kapalıyken, ve 65 yaş üstü ve 20 yaş altı insanlar için kısıtlamalar sürerken alışveriş merkezlerinin önceliklendirilmesi eleştirildi de. 

Vircon’un Teyit için hazırladığı ‘AVM’ler ve Ekonomik Süreç’ adlı sosyal medya analiz raporunda, ‘henüz açılışlar için çok erken olduğu, gerekli tedbirlerin alınmadığından korkulduğu, AVM çalışanlarının hiç düşünülmediği, havalandırma sistemlerinin yetersiz olduğu’ ile ilgili olumsuz yorumlar yoğunluktaydı.

 

Ancak konunun bir de ekonomik boyutu vardı. Çalışanların bir kısmının ücretsiz izne çıkarılması, ekonomik zorluk çeken mağaza ve dükkan sahiplerinin yorumları da rapora göre gündemdeydi. Bu dönemde #AVMlerAcılmasın, #EvdeKal, #Corona etiketleri, hep en çok konuşulan trendler arasındaydı. #AVMlerAcılmasın hashtaginde 45 dakika içerisinde bin 700‘den fazla gönderi paylaşıldı. Konu çalışanlar, mağaza sahipleri ve markalar gibi çok sayıda ekonomik aktör için, şüphesiz kritik. Küresel bir salgın ortamında halk sağlığıyla da yakından ilgili. Normalleşme döneminde AVM’lere yönelik kaygının hala sürdüğünü söylemek mümkün. Mobil sadakat uygulaması Hopi’nin yakın zamanda Türkiye’nin farklı illerinden 1300’ü aşkın kullanıcının katılımıyla düzenlediği anketin sonuçlarına göre, normalleşme döneminde AVM’ye gittiğini belirtenlerin oranı yüzde 15 düzeyinde.  

Bu dosyada AVM’ler meselesini, erken açılmalarının arka planındaki ekonomik nedenler, halk sağlığını ilgilendiren konu başlıkları ve son olarak dünyadaki normalleşme adımlarında AVM’lerin yeriyle düzenlemelere yakından bakacağız

AVM’ler ekonomisi: 1988’den bugüne 

Öncelikle Türkiye’de AVM’lerin yaygınlaşmasındaki ekonomik şartlar ve yarattığı ekosisteme bakarak başlayalım. Aslında Türkiye’de liberal ekonomiye geçişin etkileri 80’li yıllardan itibaren hissedilmeye başlamıştı. Ancak 2000’li yıllarla birlikte küresel piyasalarda gelişmekte olan ülkelere olan ilgi iyice arttı. Bu ilgiden 2001’de ‘yazar kasa fırlatma’ eylemiyle hatırlarda kalan ekonomik krizinden bankacılık sistemini regüle ederek çıkan Türkiye de nasibini aldı. Döviz bolluğunun yaşandığı dönem, Türkiye’de iç tüketim ve inşaat odaklı bir büyüme döneminin önünü açtı. Yurtdışı kaynaklı ucuz ve uzun vadeli kredi olanağı, büyük yatırımları kârlı hale getiriyordu. Öte yandan bu döviz bolluğuyla canlanan ekonomi tüketimi de körüklüyordu. Bu dönem küçük esnaftan market ve mağaza zincirlerine kayışı, cadde üstü mağazacılık ve küçük hanlardan, yeni yapılmış, modern görünümlü alışveriş merkezlerine geçişi hızlandırdı

İstanbul’da 1988 yılında açılan ilk AVM Galleria’yı, 1991’de Ankara Kavaklıdere’deki Karum, 1993’te Altunizade’de açılan Capitol izlemişti. 2000’li yıllarda ise alışveriş merkezi projeleri eşine az rastlanır bir hızla artmaya başladı. 1995 yılında Türkiye genelinde 12 olan alışveriş merkezi sayısı, 2007 yılına gelindiğinde 145’i buldu. Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) hazırladığı Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2019 dördüncü çeyrek raporundaki verilere göre, Türkiye’deki AVM sayısı 2019 Kasım ayı itibariyle 454’e yükseldi. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği ise bu sayıyı 436 olarak veriyor. Bunlardan 147’si İstanbul’da, 38’i Ankara’da, 28’i ise İzmir’de. Öte yandan ülke genelinde kentlerin büyük çoğunluğunda en az bir AVM bulunuyor. 

Diğer yandan alışveriş merkezi yatırımlarının ekonomideki dalgalanmalar, yükselen döviz kuru ve kredi maliyetlerinin artmasıyla, son dönemlerde yavaşlama seyrine girdiği söylenebilir. KPMG Türkiye’nin Perakende – Sektörel Bakış 2020 raporunda, 2023’ten itibaren yeni AVM açılmayacağına dair güçlü bir kanı olduğu, birbirini tekrar eden yatırımların varlığının doygunluğa sebep olduğu tespiti yapılıyor. Bununla paralel olarak AVM sayısındaki artış, artık yatırımcıları farklı konseptler bulmaya da itiyor. Büyük konut projelerine eklemlenen ofis ve AVM projeleri, mobilya ve dekorasyon gibi belli bir ürün grubunu hedefleyen, oyun ve eğlence temasıyla alışverişi birleştiren ya da ‘muhafazakar ve kadın temalı’ alışveriş merkezleri gibi bir farklı seçkiler mevcut.

AVM yatırımları içeride inşaat ve perakende sektörünü aynı anda beslerken, dışarıda ise yabancı yatırımcıların ilgisini çekiyor. 2018 yılında Reuters’ın hazırladığı bir habere göre, AYD üyeleri, 60 milyar dolarlık bir yatırımı temsil ediyordu. Türkiye’ye son 10 yılda yapılan yabancı yatırımların içinde de AVM yatırımlarının payı büyük, yaklaşık yüzde 13. Yine 2018 verilerine göre kiralanabilir alan üzerinden bakıldığında toplam alanın yüzde 23’ünün yabancı sermayede, yüzde 4’ünün ise yerli yabancı sermaye ortaklığında olduğu tahmin ediliyordu.

Arazi ve kira rantı açısından AVM’ler

Kısa süre öncesine kadar yabancı sermayenin de iştahını kabartan bu pazarı anlamak için kiralanabilir alanlara da bakmak gerekiyor. Kasım 2019 verilerine göre Türkiye’deki 454 AVM 13 milyon 508 bin metrekare kiralanabilir alan barındırıyor. Bunun yüzde 39’unu İstanbul’daki AVM’ler oluştururken, Türkiye’de ise bin kişi başına düşen kiralanabilir alan 162 metrekareyi buluyor. Metrekareler ve mağaza ciroları alışveriş merkezlerindeki kira gelirleriyle yakından ilişkili. Alışveriş merkezlerinde mağaza kira sözleşmeleri iki yıl öncesine kadar dövizle yapılıyordu. Kira gelirleriyle ilgili internet erişimine açık en güncel kaynak olan 2015 yılındaki bir gayrimenkul raporuna göre, alışveriş merkezlerinde metrekare başı aylık kira oranı 29,03 dolardı. İstanbul’da ise bu rakam metrekare başına 41,67 dolara kadar yükseliyordu. 

Dövizle yapılan kira sözleşmelerinde 2018 yılının Ağustos ayındaki kur krizi önemli bir eşik haline geldi. Ağustos ayında ABD’yle yaşanan Rahip Brunson geriliminin de etkisiyle 6,70 TL’ye kadar tırmanmıştı. Dövizdeki bu ani yükseliş perakende sektörünü metrekare başına yüksek kiralar nedeniyle gitgide içinden çıkılmaz bir zora soktu. Sonunda Eylül 2018’de yayınlanan Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle AVM’leri de kapsayan, Türkiye’deki dövizle yapılan tüm kira sözleşmeleri iptal edildi. Yeni sözleşmelerin kurda hangi değerden yapılacağı gibi belirsizlikler nedeniyle alışveriş merkezi yatırımcılarıyla perakende sektörü arasında ciddi tartışmalar yaşanmasına da neden oldu. 

2019 yılına geldiğimizde artık alışveriş merkezi yatırımcıları hemen her fırsatta AVM’lerin yoğun kredi borcunu hatırlatıyor, kurdaki dalgalanmaların kendilerini zora soktuğunu ifade ediyordu. AYD Alışveriş Ekonomisi Zirvesi’nde konuşan derneğin o dönemki başkanı Hulusi Belgü, AVM yatırımcılarının borçluluk oranlarının yüzde 60-70 seviyelerinde olduğunu belirtirken, 15 milyar doları bulan AVM yatırımı borçlarını ‘dağ gibi’ diye niteliyordu. AVM yatırımcılarının öngöremediği asıl büyük darbe ise, 2020’nin Mart ayı itibariyle Covid-19 pandemisi adıyla gelecekti.

Alışveriş merkezleri mevcut ekonomi politikaları içerisinde elbette yatırımcılarının kira gelirlerinden ibaret bir konu değil. Daha geniş perspektiften bakıldığında tüketimi besleyen, küçük işletmelere göre daha standardize, belirli satış prensipleriyle tek merkezden yönetilen ‘organize perakende’ye tüketiciyle buluşacağı mecralar sunan bu yapıların yarattığı büyük bir ekosistem var. Perakende pazarının Türkiye’de yaklaşık 900 milyar TL’ye ulaşan cirosunun olduğu tahmin ediliyor. Bu pazarın yaklaşık üçte ikisini geleneksel perakende oluştururken, üçte biri ise AVM’lerde de mağazaları bulunan organize perakendeden geliyor. AYD’ye göre, üye 436 AVM’de geçtiğimiz yıl mağazalardan elde edilen cirolar 160 milyar TL’yi aşıyordu.

Alışveriş merkezleri yüksek giderlerine rağmen mağazalar için ziyaretçilerle buluşmalarını kolaylaştıran alanlar. Nitekim 2020’nin Ocak ayından verilere göre AVM’lerde kiralanabilir metrekare alan başına düşen cirolar, Türkiye genelinde bin 297 TL iken, İstanbul’da bu oran bin 617 TL’ye kadar yükseliyor. AVM’lerin toplam metrekare alanının 13 milyonu aştığını hatırlatalım. AVM’lerde yer alan marka ve mağaza sayılarına bakıldığında ise kesin bir rakam vermek zor. AVM markalarının birçoğunun üye olduğu Birleşmiş Markalar Derneği’nin çatısı altında 409 marka ve 70 bin mağaza bulunuyor. AVM çatısı altında hem mağazalarda hem de ortak alanlarda çalışanların sayısının 500 bin dolaylarında olduğu, dolaylı olarak ise 1,5 milyon kişiyi istihdam ettikleri ifade ediliyor. Ziyaretçi sayılarıyla ilgili kaynaklar da sınırlı, AYD’ye göre 2019’da AVM’ler 2,4 milyar kez ziyaret edilmiş. Son yıllardaki ekonomik durgunluk ve alım gücünün düşmesi ziyaretçi sayılarını düşürse de AVM’ler buna karşı tur şirketleriyle getirecekleri turist başına anlaşarak düzenlenen alışveriş turlarıyla bu açığı kapatmaya çalışıyor. Eskiden hediyelik eşya alımı için Kapalıçarşı gibi alanlara bırakılan turistler, son yıllarda bu yönlendirmenin de etkisiyle soluğu AVM’lerde alıyor. Gelenlerin çoğunluğu ağırlıklı olarak Suudi Arabistan, Kuveyt, Katar, Azerbaycan, Çin ve diğer Ortadoğu ülkelerinden. Bazı AVM’lerde yabancı turistlerin toplam içindeki payı yüzde 30’lara kadar ulaşıyor. Bankalararası Kart Merkezi (BKM) verilerine göre 2020’nin Ocak-Eylül döneminde kartla harcamalarda yabancıların payı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 76 artışla 58,2 milyar TL’ye kadar çıktı.

Sayıları günden güne artan AVM’lerin son on yılda kent politikaları, ekonomi yönetimi, turizm, emek piyasası gibi geniş alanlarda tartışma konusu olduğu düşünülürse, beklenmedik bir şekilde çıkagelen Covid-19 salgını tartışmalarının göbeğinde yer almaları çok da şaşırtıcı değil. Uzun yıllar yabancı yatırımları çeken, inşaat, perakende, turizm gibi sektörlerle ‘yakından temaslı’ olan bu mekanların 2000’lerden bu yana sergilediği büyüme ivmesi birkaç yıldır hız kesse de, bu yatırımlara ve oluşturduğu ekosisteme ekonomi politikalarında da, özel sektörün farklı alanlarında da büyük umut bağlanıyor. Birçok AVM’nin yatırım kanadında inşaattan enerjiye, turizmden medyaya kadar geniş alanlarda başka ticari faaliyetleri olan şirketler olduğunu da hatırlatmakta fayda var. Bu yüzdendir ki Türkiye’de ilk Covid-19 vakasının açıklanmasının üzerinden çok geçmeden AVM’lerin kapatılması gündeme geldi. 11 Mayıs’ta alışveriş merkezlerinin beklenenden erken açılmasıyla, bu yeni süreçte AVM kiralarında ne tür düzenlemeler yapılacağı ekonomi haberlerinin gözde konularından. Ancak doğası gereği yüksek sayıda insanı içeride tutmayı hedefleyen devasa yapıları ve tasarımlarıyla alışveriş merkezlerini, Covid-19 pandemisi penceresinden incelemekte de fayda var. İkinci bölümde bu konuya değineceğiz.

Kaynaklar 

GYODER, Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2019, 4. Çeyrek Raporu, 20 Şubat 2020

BBC Türkçe, Normalleşme takvimi: 7 ilde seyahat sınırlaması kaldırıldı; kuaför, berber ve AVM'ler 11 Mayıs'ta açılıyor, 4 Mayıs 2020

Albatros, Covid-19 ve Yapay Zeka Raporlar: AVM’ler ve Ekonomik Süreç, Haziran 2020 

Cumhuriyet, İşte Türkiye böyle normalleşti!, 10 Temmuz 2020

Mustafa Sönmez, Ak Faşizmin İnşaat İskelesi, NotaBene Yayınları, 2015

KPMG, Perakende Sektörel Bakış, 2018 

KPMG, Perakende Sektörel Bakış, 2020

Zeirujport, http://zerujport.com/, Haziran 2020 

Sputnik, 15 milyar dolarlık yapılandırma talebi: 'AVM yatırımlarının sonuna geliyoruz', 6 Aralık 2018 

EVAGYD, Kategori Bazlı Kira&Alan Analizi Raporu, Ekim 2015 

Hürriyet, 30 Ağustos 2018 dolar fiyatları, 30 Ağustos 2018 

BBC Türkçe, Dövizle kira sözleşmeleri iptal edildi: AVM yatırımcıları ve perakende sektörü nasıl etkilenecek?, 14 Eylül 2018 

Diken, AYD başkanı uyardı: Kur sıçrarsa 15 milyar dolar problemle karşı karşıyayız, 5 Mart 2019  

A&T Bank, Perakende Sektörü, Mart 2019 

KPMG, Perakende Sektörel Bakış, 2019 

Hürriyet, AVM'ler yılı 160 milyar TL ciro ile kapatacak, 28 Aralık 2019 

Bloomberght, AVM Perakende Ciro Endeksi Ocak'ta yüzde 27,3 arttı, 11 Mart 2020 

AA, Kiralama şartlarını net bildirmeyen AVM’lerde mağaza açılışı riskli bulunuyor, 28 Mart 2020 

Dünya, AVM’lerin yeni dönemine damga vuracak 6 gelişme, 15 Haziran 2020

Bloomberght, AVM'ler yılı 160 milyar TL ciro ile kapatacak, 28 Aralık 2019 

Perakende.org, Turistik alışveriş turları bazaardan AVMlere kaydı, 25 Ağustos 2011  

Mülksüzleştirme Ağları, AVM'lerin sahipleri, işletmecileri, müteahhitleri ve diğer projeleri, 7 Mayıs 2020 

BMD, Birleşmiş Markalar Haber, Haziran 2020

Şüpheli bilgilerden yola çıkarak veriye dayalı ve uzun soluklu bir araştırma neticesinde hazırladığımız Dosya yazısını sonuna kadar okuduğunuz için teşekkürler.

Bu kategorideki yazılarımızı daha hızlı sürede hazırlamamız ve daha fazla kişiye ulaştırabilmemiz için bizi Patreon sayfamızdan destekleyebilirsiniz.  

Kaynaklar 

GYODER, Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2019, 4. Çeyrek Raporu, 20 Şubat 2020

BBC Türkçe, Normalleşme takvimi: 7 ilde seyahat sınırlaması kaldırıldı; kuaför, berber ve AVM'ler 11 Mayıs'ta açılıyor, 4 Mayıs 2020

Albatros, Covid-19 ve Yapay Zeka Raporlar: AVM’ler ve Ekonomik Süreç, Haziran 2020 

Cumhuriyet, İşte Türkiye böyle normalleşti!, 10 Temmuz 2020

Mustafa Sönmez, Ak Faşizmin İnşaat İskelesi, NotaBene Yayınları, 2015

KPMG, Perakende Sektörel Bakış, 2018 

KPMG, Perakende Sektörel Bakış, 2020

Zeirujport, http://zerujport.com/, Haziran 2020 

Sputnik, 15 milyar dolarlık yapılandırma talebi: 'AVM yatırımlarının sonuna geliyoruz', 6 Aralık 2018 

EVAGYD, Kategori Bazlı Kira&Alan Analizi Raporu, Ekim 2015 

Hürriyet, 30 Ağustos 2018 dolar fiyatları, 30 Ağustos 2018 

BBC Türkçe, Dövizle kira sözleşmeleri iptal edildi: AVM yatırımcıları ve perakende sektörü nasıl etkilenecek?, 14 Eylül 2018 

Diken, AYD başkanı uyardı: Kur sıçrarsa 15 milyar dolar problemle karşı karşıyayız, 5 Mart 2019  

A&T Bank, Perakende Sektörü, Mart 2019 

KPMG, Perakende Sektörel Bakış, 2019 

Hürriyet, AVM'ler yılı 160 milyar TL ciro ile kapatacak, 28 Aralık 2019 

Bloomberght, AVM Perakende Ciro Endeksi Ocak'ta yüzde 27,3 arttı, 11 Mart 2020 

AA, Kiralama şartlarını net bildirmeyen AVM’lerde mağaza açılışı riskli bulunuyor, 28 Mart 2020 

Dünya, AVM’lerin yeni dönemine damga vuracak 6 gelişme, 15 Haziran 2020

Bloomberght, AVM'ler yılı 160 milyar TL ciro ile kapatacak, 28 Aralık 2019 

Perakende.org, Turistik alışveriş turları bazaardan AVMlere kaydı, 25 Ağustos 2011  

Mülksüzleştirme Ağları, AVM'lerin sahipleri, işletmecileri, müteahhitleri ve diğer projeleri, 7 Mayıs 2020 

BMD, Birleşmiş Markalar Haber, Haziran 2020